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(Post publicado originalmente en el blog de City Analytics) Por diferentes motivos en los últimos años he visto muchos anuncios de locales comerciales y oficinas en Córdoba. Desde que nos mudamos a nuestras oficinas en la calle Cruz Conde, he querido seguir viendo cómo fluctuaba el mercado en la ciudad, porque, dada la crisis imperante en la ciudad, me maravillaba los precios de los locales en Córdoba, no sólo ya en la parte más comercial, sino también en las zonas principales de los barrios cordobeses. Cuando hay una crisis de este calibre y uno ve que por un local comercial en la calle Cruz Conde de 109 m2 se piden 4.500€, uno piensa qué tipo de negocio es capaz de generar ese dinero además del propio inventario, sueldos, luz, entre otros. ¿Vendiendo ropa?¿Vendiendo juguetes? ¿Vendiendo bisutería?¿Joyas? Cualquier que sea el sector, el factor determinante para poder pagar el precio del local es el tránsito de personas. Directamente proporcional el tránsito de personas que haya en esa calle, el precio del local comercial. La cuestión es que nunca hemos sabido cuál es el número de gente que pasa. La experiencia es un grado, sobre todo para aquellas personas que llevan mucho tiempo con un local en una calle, pero esta experiencia es parcial. Un comerciante de la zona puede saber cuál es el día de la semana cuando pasa más gente, por qué lado pasa más, pero posiblemente no conozca cuando pasa más gente que son trabajadores, esporádicos o turistas, ni en qué momento van a necesitar un apoyo porque se prevea un incremento en el tránsito de personas. Sabrán que el mes cuando pasa más gente es mayo, pero no sabrán cuál es la diferencia digamos con mayo... La cuestión es....¿y si se supiera? ¿y si pudiéramos conocer de manera bastante aproximada el flujo de personas que pasan por un local mensualmente y a partir de ahí poder fijar el alquiler mensual?
Pongamos el caso inicial de la calle Cruz Conde. El precio de este local es de 4.500€ mensuales, sin embargo, cada mes no han pasado las mismas personas que el mes anterior. El siguiente gráfico representa el tránsito de las personas en los últimos 9 meses desde el día 1 de enero hasta el 30 de septiembre. Como podemos ver las diferencias de tránsito de personas entre el mes de mayo con el de agosto es de cinco veces más personas en el primer mes frente al segundo.
[caption id="" align="aligncenter" width="560" caption="Tránsito de personas por la calle Cruz Conde (enero a septiembre 2010)"]
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Con un número de locales disponibles en aumento y con unas condiciones crediticias cada vez más duras, poder ajustar la renta mensual de un local con el flujo de personas que hayan pasado durante el mes, significaría un enorme alivio para el inquilino comercial, porque podría ajustar su nivel de ingresos (ventas realizadas por el flujo de personas que hubieran pasado) con una parte importante de los gastos (alquiler mensual).
Utilizando el ejemplo de la calle Cruz Conde y asumiendo que el precio del alquiler de nueve meses del mismo inmueble sería de 40.500€ (4.500€ x 9 meses), las mensualidades a pagar serían muy diferentes y mucho más relacionadas con el nivel de facturación del propio establecimiento comercial. Frente al mes de mayo que se pagarían 6.982€, el mes de agosto sería de 1.396€, con meses de 4.189€ o de 3.491€ por poner dos ejemplos.
Ante esta posibilidad de precios dinámicos, el siguiente planteamiento sería....¿por qué no cobrar en función del número de personas que pasen en vez de una renta mensual específica?
Veamos de nuevo el anterior ejemplo. El mes que menos gente pasó fue el mes de agosto, seguido por otro que fue el mes de marzo. El mes de marzo del año 2010 en Córdoba, como en muchas partes de España, fue el mes más lluvioso de los últimos años, llegándose a producir inundaciones en la ciudad de Córdoba y con lluvia continua día sí día también. Las inclemencias temporales hicieron que el tránsito de personas por las calles se resintieran y con ellas, más que probablemente, las ventas de los comercios.
Este sábado es una clara demostración de este hecho. Históricamente los sábados por la mañana siempre tienen mayor tránsito que el sábado por la tarde en la calle Cruz Conde. Entre un 30 y un 50% más gente pasa el sábado por la mañana que por la tarde. Sin embargo, este sábado por la mañana cayó bastante agua lo que hizo que la gente no saliera como hace normalmente cada sábado por la mañana....sin embargo sí lo hizo por la tarde,
[caption id="" align="aligncenter" width="560" caption="@Calle Cruz Conde. Temperatura media de 19.15 ºC. Humedad media 86.14 % "]
[/caption] [caption id="" align="aligncenter" width="560" caption="@Calle Cruz Conde. Temperatura media 21,95º y 48,25% de humedad"]
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Entonces, ¿por qué no compartir el riesgo entre el propietario del local y el propio empresario si el tránsito de las personas cambian de manera tan radical en función del tiempo que haga? ¿por qué no plantearnos poner un precio por persona que pase, frente a un precio por m2 como es actualmente?
Veamos el mismo ejemplo anterior y supongamos que el dueño del local y el comerciante que quiere abrir un negocio en este establecimiento, acuerdan entre ambos que el precio por persona diferente que pase al mes sería de 0,04€. Es decir, por cada persona que pase diferente, el comerciante pagará al propietario del local 4 céntimos de euro. El comerciante cree que la tasa de clic-thru por cada usuario que pase por la puerta será de un 5% (cree que su escaparate llama muchísimo la atención y que 5 de cada 100 que pasen entrarán) y que 3 de cada 10 clientes que entren, comprará un producto a un precio medio de 25€ con un margen de 10€ para el establecimiento (la empleada que tiene y el dueño venden mucho)
Bajo esa hipótesis, el comerciante tendría que negociar cuál es el precio medio que se le debe dar a cada persona que pasa por el local que pretende arrendar, y el propietario cuál es el precio medio que cada consumidor que pasa por delante de la puerta de su local está dispuesto a pagar. En el ejemplo de los 4.500€, se está estimando que el precio medio por cada persona que pasa por delante de su puerta es de 0,74€
Si el propietario del local y el arrendatario hubieran acordado los extremos que anteriormente hemos dicho (pago de 4 céntimos por cada persona que pase por la tienda), nos encontraríamos que el arrendador estaría no sólo ganando bastante más en su negocio, lo que le permitiría poder mantenerse durante mucho más tiempo (un arrendador lo que normalmente le interesa es la continuidad del mismo arrendatario) En un mundo de información perfecta (eso es el mercado perfecto), el precio óptimo se alcanzaría cuando todos tuviéramos la misma información, y en el comercio, a nadie le puede quedar la duda que tiene que ver con el tránsito y la tipología del tránsito que pasa por un establecimiento comercial. Ésta, la introducción de precios dinámicos para el alquiler de locales comerciales constituye una de las múltiples aplicaciones de City Analytics
Ps. Este estudio con estos datos se ha hecho sobre aproximaciones que vemos en las gráficas. La implantación de un sistema así requeriría la introducción de nuevas variables y de otro tipo de consideraciones a tener en cuenta, que por cuestiones de tiempo y didácticas no hemos querido llevar a cabo en este momento.
